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Le 26 octobre 1994, les Communautés Européennes ont adopté la Loi suivante : "La Directive Européenne 94/47/CE du Parlement Européen et du Conseil concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portants sur l’acquisition d’un droit d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers ".

Tous les pays de l’UE devaient adapter leur législation nationale avant la date finale de mise en oeuvre le 29 avril 1997. L’objectif de la directive était celui de fixer des règles communes afin de protéger les consommateurs dans tous les États Membres de l’UE. La Directive couvre les transactions entre les vendeurs commerciaux et les acquéreurs privés mais exclut les transactions réalisées entre entreprises (B2B), les contrats entre les acquéreurs privés et les vendeurs, les contrats avec des sociétés de revente et des contrats d’utilisation à temps partiel de péniches.

Il faut souligner que la Directive s’applique à "tout contrat ou groupe de contrats conclu pour au moins trois années par lequel, directement ou indirectement, moyennant un certain prix global, un droit réel ou tout autre droit portant sur l’utilisation d’un ou de plusieurs biens immobiliers, pendant une période déterminée ou déterminable de l’année qui ne peut être inférieure à une semaine, est crée ou fait l’objet d’un transfert ou d’un engagement de transfert." Une telle définition pourrait signifier que le sociétés qui vendent “une utilisation à temps partiel" pour une période inférieure à trois ans (comme, par exemple, les voyages à prix forfaitaires) ne sont pas couverts par la législation et ces sociétés ne sont ainsi pas tenues de proposer un délai de rétractation.

Les quatre points essentiels de la Directive UE sont les suivants: Les acquéreurs doivent disposer d’un délai de rétractation obligatoire de dix jours à partir de la date de la signature du contrat. Il est interdit d’accepter des avances avant la fin du délai de rétractation. Les contrats doivent être rédigés dans la langue de l’État Membre où réside l’acquéreur. Les acquéreurs doivent recevoir toute les informations descriptives concernant le bien et leurs droits. La Directive ne tente pas de mettre en place des structures juridiques pour l’utilisation de droits en temps partagé. Il s’agit d’une mesure concernant la protection des consommateurs jusqu’au moment de la signature du contrat d’achat.

La RDO appuie les dispositions de la Directive en reconnaissant l’impératif à la base de sa création et continue à travailler avec les gouvernements à niveau européen et national afin que soit mise en place une législation et une réglementation qui protège les intérêts des consommateurs et qui encourage le développement positif de ce secteur. Il faut remarquer que tous les membres de la RDO, indépendamment du fait qu’il s’agisse de sociétés de revente, de sociétés de vente de semaines sur des péniches ou de vente de contrats inférieurs à trois ans, ont tous l’obligation de souscrire au Code Éthique de la RDO.

Afin de garantir une protection accrue pour les offres forfaitaires d’une durée inférieure à trois ans, la RDO a mis en œuvre la Résolution Forfait Vacances qui est entrée en vigueur en Août 1999 afin de protéger les consommateurs qui achètent auprès des membres RDO.

Origine et Développement de la Directive UE. En 1991 la Commission Européenne a annoncé son intention de présenter une Directive afin de protéger les consommateurs par rapport aux contrats pour l’utilisation de biens à temps partiel. La proposition était fondée sur trois éléments principaux : Le programme européen pour la protection et l’information des consommateurs adopté en avril 1975, les Résolutions du Parlement Européen de 1988 et 1991, la pression du Gouvernement britannique pour aboutir à une législation européenne à la suite des pressions exercés par le secteur national des vacances à temps partagés sur le Gouvernement britannique afin qu’une législation en la matière soit mise en place. Le projet initial de Directive présenté par la Commission traitait la plus grande partie des éléments indispensables - la remise d’informations, le délai de rétractation, la représentation des acquéreurs par rapport à l’administration courante du complexe. L’élément principal qui n’était pas considéré était la détermination de critères de base pour la structure juridique.

Les associations nationales du secteur de vente de propriétés en temps partagé, agissant à niveau européen et faisant partie de la Fédération Européenne de la Propriété en Temps Partagé, avec le Conseil britannique de la Propriété en Temps Partagé à la tête, ont fait pression d’une manière active pour défendre le concept d’une Directive qui propose des solutions équitables pour, d’une part, le vendeur et, d’autre part, le consommateur. Ils ont proposé des changements précis au projet de Directive afin qu’ils soient pris en compte tout au long du délai jusqu’à la signature finale du document en octobre 1994.

Malheureusement, l’attitude générale de nombreux États Membres était d’appuyer uniquement une Directive minimaliste et la Commission a été forcée de réduire considérablement les dispositions du projet initial afin de parvenir à un accord. De nombreuses dispositions qui avaient fait l’objet de pressions de la part du secteur afin d’obtenir l’équilibre souhaité n’avaient pas été prises en compte, même si un grand nombre d’entre elles avaient reçu l’approbation des administrateurs de la Commission et des représentants des États Membres.

Résumé de la Directive UE. Dans sa version finale, la Directive concerne uniquement la remise d’informations et les conditions qui permettent à l’acquéreur de se rétracter du contrat (délai de rétractation). Les dispositions principales peuvent être résumés comme suit :

Article 3

Les vendeurs sont tenus de remettre les informations concernant les éléments mentionnés dans l’annexe de la Directive ; ces informations font ainsi partie du contrat.

Article 4

Le contrat doit être rédigé dans la langue de l’acquéreur ou de l’État Membre dans lequel réside ce dernier et doit être accompagné d’une traduction dans la langue de l’État Membre où est situé le complexe.

Article 5

L’acquéreur doit disposer d’un délai de rétractation de 10 jours minimum à partir de la date de la signature du contrat ou de 3 mois et 10 jours si le contrat ne contient pas les informations obligatoires. Le droit de résiliation doit être exercé par écrit dirigé à la personne désignée à cet effet dans le contrat. L’avis doit être envoyé mais ne doit pas obligatoirement être reçu avant la date d’échéance du délai. Si le droit de résiliation est exercé à cause d’un manque d’informations, l’acquéreur n’est pas dans l’obligation de payer aucunement les frais du vendeur. Si ce droit est exercé dans le délai de 10 jours il peut être tenu de payer les frais de justice obligatoires du vendeur qui ont été expressément mentionnés dans le contrat.

Article 6

Le paiement d’avances par l’acquéreur, par exemple par le paiement d’arrhes avant la fin de la période d’exercice du droit de rétractation, est interdit.

Article 7

Les contrats afférents au crédit accordé pour l’achat sont automatiquement sujets aux mêmes droits de résiliation si ces droits sont exercés par rapport au contrat d’achat.

Article 8

Il est interdit d’établir des clauses qui aillent à l’encontre du consommateur.

Article 9

Aucune clause qui adopte un système juridique qui priverait l’acquéreur de la protection accordée par la Directive n’est permise si le complexe est situé sur le territoire d’un État Membre de l’UE.

Article 11

Les États Membres peuvent adopter des dispositions plus favorables pour les acquéreurs mais ne peuvent pas réduire la protection accordée par la Directive.

Article 12

Les États Membres ont été tenus de transposer les dispositions de la Directive dans leur législation nationale avant le 29 avril 1997.

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